Stel u heeft een woning op het oog die u wilt gaan kopen. Hier komt veel bij kijken, waaronder het regelen van een hypotheek. Bijna iedereen heeft een financiering nodig om een woning te kunnen kopen. En natuurlijk is het goed om eerst te weten welk bedrag geleend kan worden, voordat een bod wordt gedaan en het koopcontract wordt getekend. Het gaat om veel geld en langlopende afspraken. Maar wat houdt een hypotheek precies in?  

Wat is een hypotheek?

In het dagelijks spraakgebruik wordt met “hypotheek” bedoeld: de geldlening die wordt afgesloten bij het kopen van een huis. Maar juridisch is dat niet het hele verhaal. Eigenlijk zijn er twee overeenkomsten, die bij elkaar horen.

Als eerste de overeenkomst van geldlening, waarin afspraken worden vastgelegd over de looptijd van de lening, het betalen van rente, het aflossen van de schuld (elke maand een beetje of aan het eind het hele bedrag in één keer) en de omstandigheden waarin de schuld eerder moet worden terugbetaald dan op de einddatum, zoals de verkoop van de woning, het overlijden van de schuldenaar en het stoppen met de afgesproken maandelijkse betalingen. Als geld wordt geleend van een bank staan deze afspraken, in verkorte vorm, in de hypotheekofferte. Na acceptatie van de offerte volgt dan meestal de uitgebreide versie in de overeenkomst van geldlening.

Als tweede de overeenkomst van hypotheek. De bank wil graag zekerheid dat de lening wordt terugbetaald. Afgesproken wordt, dat de gekochte woning ‘onderpand’ is bij de schuld. Wanneer de schuldenaar stopt met betalen van de rente en/of aflossingen, kan de bank de woning op de huizenveiling verkopen en krijgt de bank uit de verkoopopbrengst het nog openstaande bedrag van de schuld.

De hypotheek voor een bank bij het kopen van een woning

Meestal worden woninghypotheken verstrekt door banken. Maar zo’n hypothecaire geldlening kan ook door anderen worden verstrekt, zoals (groot)ouders en andere familieleden. Dan wordt gesproken van een familiehypotheek. Of een directeur leent geld van zijn eigen BV.

Bij een geldlening kunnen niet alleen woningen het onderpand worden van een hypotheekrecht. Hypotheek kan gevestigd worden op registergoederen, zoals teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen. Registergoederen zijn goederen, die alleen kunnen worden overgedragen met een akte van de notaris en een inschrijving bij het kadaster. In dit artikel behandelen wij alleen de hypotheek voor een bank bij het kopen van een woning.

Het vestigen van een hypotheek

Op een woning kunnen meerdere hypotheken worden gevestigd. Zo kan voor een verbouwing een tweede hypotheek afgesloten worden. Dit hoeft niet per se bij de bank waar u de eerste hypotheek hebt afgesloten. Maar de bank van de eerste hypotheek moet wel toestemming geven voor verdere hypotheken! Banken vragen vaak wel meer rente voor een tweede of derde hypotheek.

Alleen de eigenaar van een woning kan de woning aan de bank in onderpand geven. Het afsluiten van een hypotheek gaat dan ook, net als het kopen van een huis, in twee stappen.

Stap 1 hebben we hiervoor gezien: de overeenkomst van geldlening. Dat is vergelijkbaar met het “voorlopig koopcontract” bij het kopen van een huis.

Stap 2 is het geven van zekerheid aan de bank door het tekenen van een hypotheekakte. Die hypotheekakte kunt u pas ondertekenen nadat u eigenaar bent geworden van de woning. Tijdens de afspraak bij uw notaris tekent u dus twee akten: de leveringsakte van de woning én de hypotheekakte. Zo wordt, met twee vlak na elkaar getekende akten en de inschrijving van die akten bij het kadaster, de eigendom van de woning overgedragen en het hypotheekrecht gevestigd voor de bank.

De bijzondere bankrekening van de notaris

De verkoper wil de akte voor de eigendomsoverdracht van de woning natuurlijk alleen tekenen als u het geld van de koopsom hebt betaald. En uw bank wil het geld dat u leent alleen overmaken als daar de zekerheid van het hypotheekrecht tegenover staat. Het gaat over veel geld, dus dat is een lastige kip/ei situatie…

Uw notaris is hierbij de spin in het financiële web! U geeft aan uw bank door wie uw notaris is, zodat uw bank opdracht geeft aan uw notaris om een hypotheekakte te maken. Daarna neemt uw notaris contact op met uw bank over de datum van eigendomsoverdracht van de woning. De bank zorgt dan, dat het door u geleende geld op tijd wordt overgemaakt naar de bankrekening van de notaris. Die notarisrekening is speciaal beschermd in de wet: mocht het notariskantoor in financiële problemen komen, dan kan niemand aan de notarisrekening komen. Het geld dat op die rekening staat, blijft van de klanten die het overgemaakt hebben, totdat hun transactie bij de notaris rond is en de notaris volgens de gemaakt afspraken kan uitbetalen.

Waarom willen banken altijd een hypotheekrecht?

Het hypotheekrecht is een bijzonder zekerheidsrecht, dat alleen gevestigd kan worden op een registergoed. De geldgever krijgt daarmee het recht om bij wanbetaling door de schuldenaar de woning in het openbaar te verkopen op de huizenveiling. Uit de veilingopbrengst van de woning wordt éérst de schuld aan de geldgever afgelost. Als er dan nog geld overblijft, is dat voor de eigenaar van de woning. Maar als een woning geveild wordt, heeft de eigenaar meestal zulke grote financiële problemen, dat andere schuldeisers aanspraak maken op de resterende opbrengst.

Het hypotheekrecht gaat vóór op de rechten die de belastingdienst heeft in geval van belastingschulden van de schuldenaar. Ook hoeft een hypotheekhouder zich geen zorgen te maken over een faillissement van de schuldenaar: de woning kan verkocht worden zonder dat de curator en andere schuldeisers daar iets tegen kunnen doen. Het hypotheekrecht op een woning geeft een bank dus voorrang op die woning boven alle andere schuldeisers van de eigenaar. Bovendien is het voor de bank eenvoudig om gebruik te maken van het hypotheekrecht: de hypotheekakte is voldoende om te kunnen veilen. De bank hoeft dus niet eerst een rechtszaak tegen de schuldenaar te beginnen als er een betalingsachterstand is. Geen bank zal dus een aankooplening willen verstrekken zonder hypotheekrecht!

Samenvatting en tip

Bij het kopen van een woning vestigen veel mensen een hypotheek. Dit betreft een overeenkomst van geldlening en een overeenkomst van hypotheek voor (meestal) de bank. De bank krijgt hierdoor het zekerheidsrecht van hypotheek. Hiermee kan de bank bij niet-nakoming van de gemaakte afspraken, de woning in het openbaar verkopen. Het geven van dit zekerheidsrecht aan de bank gebeurt door het tekenen van de hypotheekakte bij de notaris.

Gaat u bij de aankoop van een nieuwe woning lenen van uw familie of van uw B.V., ga dan ook naar uw notaris en maak tijdig een afspraak. Bij de notaris kunt u terecht voor juridisch advies over de inhoud van de overeenkomst van geldlening die bij uw situatie past én voor de hypotheekakte.

Plaats op uw website en social media

Gaat u een woning kopen en moet u daarvoor een hypotheek regelen? U leest hier wat een hypotheek is en wat u moet weten.

Met Recht Geregeld is een product van FBN Juristen. Aan de inhoud van dit artikel is de uiterste zorg besteed, maar door de beperkte omvang is het onmogelijk om alle facetten en gevolgen van een onderwerp te belichten: het betreft een artikel op hoofdlijnen. Voor informatie over uw specifieke situatie: vraag uw notaris of een andere adviseur!

FBN Juristen besteedt de uiterste zorg aan de inhoud van de artikelen, maar aanvaardt geen aansprakelijkheid in geval van onvolledigheid of onjuistheid van een artikel, noch voor de gevolgen daarvan.

Wilt u meer advies over dit onderwerp? Neem dan contact op met ons.

Bronvermelding: Met Recht Geregeld, een product van FBN Juristen.